“3.15”维权活动房地产若干问题综合问答
一、买房签合同时应注意哪些问题？
如果购买的是预售房，首先需要确认五证齐全（五证包括《商品房预售许可证》，并查看《房地产开发证》、《国有土地使用权证》、《规划许可证》、《建设工程施工许可证》），并确认自己要购买的房屋在预售范围内。其次，仔细的阅读购房合同，明确双方权利义务是否对等，对房屋信息描述是否准确，交房日期是否确定，对违约责任做出明确的约定。第三、合同签订后，应及时收取房地产发票以及各项税费票据，并可以到不动产登记部门对预售房进行预售登记或备案。
如果购买的是现房，还应注意购房合同约定的内容与现房是否一致。
二、很多开发商在签订购房合同时附加了补充协议。该协议与合同相悖。怎么办？
补充协议一般是合同的具体实施明细或补充说明，若补充协议没有违反法律禁止性、强行性规定，不可视为无效。如该协议与原合同内容相悖或违反法律的强制性规定，可以要求开发商变更相关条款。
三、购买了商品房，本来楼下是商铺的，现业主把商铺改成了餐厅了，非常影响生活，业主这种行为算违法吗，应该怎么办。
由于没有提供合同等资料，现就客户提供的情况作解答：
1、商铺本身土地使用用途是商业性质，用来经营餐厅的行为是合法的，但必须满足物业管理公约并经过消防、环保等主管部门的审核取得相关资质许可后方能经营，经营过程中必须严格合理做好相关排污、排气、排烟等措施。
2、如餐厅严重影响到相邻或公用的场合的排烟、排污等，其他业主可以向物业、环保部门投诉、举报，或诉诸法院，要求改业主整改、停止侵害、消除影响，造成损失的，可以要求赔偿。
四、开发商私自改规划，到交房期限开发商不交楼，开发商未取得竣工备案表违规交楼。超过合同期两个月交楼开发商不按照合同赔付业主违约款。该怎么办。
由于没有提供合同等资料，现就客户提供的情况作解答：
1、关于开发商私改规划的问题。开发商不得擅自更改规划，如确需更改规划、设计的，需书面通知买受人，不同意变更的买受人可以选择终止购房合同。
2、关于交楼标准问题。如购房合同约定开发商取得竣工备案表是交房的必备条件，则开发商未取得竣工备案表视为不具备交楼条件
3、关于交楼时间的问题。比照购房合同约定的交楼时间，如果开发商延迟交楼。则需要按照合同约定向买受人赔偿。
4、如果开发商拒不支付逾期交楼的违约金，建议客户诉诸法律途径维护自身合法权益。
五、合同签了，但是契税未交，感觉房子买贵了，怎么办？
双方均具有完全行为能力，自愿协商并签订房屋买卖合同，如内容（包括价格）不存在违反法律法规规定或其他导致合同无效的情形，则合同合法有效，对双方均有法律约束力。任一方违约，将承担相应的违约责任或法律责任。
六、二手房买卖，交了首付却发现没有购房资格，业主不肯给回首付，这时候该怎么办？
因当事人一方的原因致使合同不能履行，过错方应当按照合同的约定承担违约责任。建议您在向业主支付一定的补偿后协商解除合同，但如果没收全部首付作为违约金则过高。
七、购买二手房，交完首付之后才得知银行没法放贷，这时候该怎么办，首付拿得回来吗。怎样才能继续购买房子？
由于没有提供合同等资料，现就客户提供的情况作解答：
1、二手房买卖属于合同行为，需根据合同约定确定。如合同约定买方因自身原因无法申请到贷款，需自筹资金，继续履行合同约定，则买受人必须继续履行支付义务或解除合同，承担违约责任。
2、如果解除合同，卖方坚持没收全部首付款作为违约金，则明显过重。但基于公平原则，解除合同是可以适当的补偿卖方。
3、建议日后购房前先征得银行可以放贷的确定表示后在支付首付，避免因银行是否放贷的行为影响到自身利益。
八、质量有问题的房子如何维权呢
房子质量问题，包括一般质量问题、严重影响正常居住使用的质量问题以及房屋主体结构质量不合格。如无法对房屋质量问题的严重程度做出判断，必要时可提交房屋质量检测机构认定。对于一般质量问题，在房子交付前或在房子交付后且在保修期内的，可要求开发商在合理期限内修复；对于严重影响正常居住使用的质量问题和房屋主体结构质量不合格，则购房者有权解除合同，并要求赔偿损失。
九、新房飘窗以及飘窗的墙体渗水 明显工程质量有问题 我已经收楼并装修了 但前不久政府部门验收合格了请问我该如何维权 ？
根据《建筑工程质量管理条例》的规定，房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年，所以购房合同约定的保修期限不得低于5年。
飘窗以及飘窗的墙体渗水属于房屋的质量问题，故可以根据购房合同、质量说明书要求开发商履行保修义务或依据《商品房销售管理办法》的规定若属于在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，买受人可以要求房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
若因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。
十、自建房，拿不到房产证，会对我产生什么影响？要是遇到征地，买卖，怎么处理呢？
1、自建房没有房产证，则难以证明房屋的权属人，权益也难以得到法律的保障。
2、针对征收问题：根据《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。而农村房屋拆迁补偿应借鉴《国有土地上房屋征收与补偿条例》的四个原则进行要求。
3、①没有房产证的国有土地上的房屋是不能办理权属变更登记，
若进行买卖，也只是普通债权债务关系，法律上的物权权益得不到保障。②没有房产证的集体土地上的房屋不可以进行买卖，必须依据《房屋登记办法》去办理房屋权属证书才可以进行买卖，且受让人需属于房屋所在地农村集体经济组织成员。
十一、若婚前买房用的是我自己的钱支付的首付，然后婚后也是用自己的钱还房贷，那么万一离婚，房子是否只是我的？
根据相关法律及司法解释的规定，房屋婚前由个人出资并登记在个人名下，婚后用自己的钱偿还房贷的，房屋产权归产权登记一方。按你所说情况，万一双方离婚，房子属于你个人所有。若双方婚后是共同还贷的，该房屋由双方协议处理，达不成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，婚后共同支付的款项及其相应财产增值部分，离婚时由产权登记一方向另一方进行补偿。
十二、讲明的是带精装修，但是购房合同上面却写是毛胚的，装修合同要另外签一份，这样的话开发商就把责任撇开了，这样做合规矩吗。
由于没有提供合同等资料，现就客户提供的情况作解答：
1、目前法律对于该行为并无禁止性规定。
2、为了更好的保障楼宇交付时符合要求，可以要求开发商对装修公司进行监督管理规范，如有可能，可要求开发商对装修行为承担连带责任，尽可能保障交楼时装修符合要求。
十三、你好，我是在佛山顺德北滘镇买房，开发商原本定于2013年12月底交楼，但到现在为止也没人通知交楼，因为我是第三批业主，我们有第一批业主，交楼时间是在2011年8月份，但到现在一样，只有等，具体交楼时间开发商给不了答复。但是特殊情况的是我的还没开始月供，现在我该怎么办？
现根据您提供的材料，回答如下：
1、如无合同约定或法定的延期交房事由，开发商应该按照合同约定的交房时间交房，否则应当承担逾期交房的责任。
2、需明确合同是否约定开始月供为交房的前提条件，如果是，开发商可以顺延交房时间。
十四、卖房人把买房人交付的房款由于投资，而没有去银行还房贷，现在要办房产证过户手续，但是卖房人现在没有钱还完房贷，怎么办？
买卖双方自愿签订了房屋买卖合同，卖方应当按照合同约定的日期交楼并办理房产证过户手续，如因卖方自身原因造成房产证无法过户，可起诉要求其承担违约责任。如未办房产证及未过户，仍在卖方名下并申请财产保全查封该房产，以防止卖方没有能力退回买方已交房款或转移资产。
