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我国不动产统一登记制度:历史性的进步
日期:2015-02-16     作者:杨小菁

不动产统一登记制度是世界各国发展市场经济的利器,我国正在加快推进不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的统一。不动产统一登记制度可以提高不动产交易的安全性和交易效率,有助于平抑房价和反腐倡廉。该制度的实施要求律师注意相关法规、规章和规范性文件的知识更新和相关法律服务范围的调整。

 

建立不动产统一登记制度,是完善社会主义市场经济体制的必由之路,是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容,是保障不动产交易安全,有效保护不动产权利人的合法财产权的必然选择,是历史性的进步。

 

在各界的热切期待下,不动产统一登记制度终于落到了实处。200710月《物权法》颁布之后,我国逐步启动了不动产统一登记的各项工作。由于不动产统一登记制度的构建涉及到许多部门和地方的权力整合和切身利益,涉及到众多相关行政管理人员的调整与精减,加上相关改革的经验也需要时间来探索和积累,使相关工作进展缓慢。201311月,国务院决定由国土资源部负责指导监督建立不动产统一登记制度。20144月,国土资源部制定了具体的时间表:2014年建立统一登记的基础性制度,2015年推进统一登记制度的实施过渡,2016年全面实施统一登记制度,2018年前不动产登记信息管理基础平台投入运行,建立不动产登记信息依法公开查询系统。目前,国务院法制办会同住建部、国土部已经开始起草《不动产登记条例》,为不动产统一登记工作提供法制保障。同时,国土部还部署有关司局起草《不动产登记管理办法》,并编制相应技术标准。目前,包括广东在内的全国大部分省份也已积极启动了不动产统一的相关工作。


对不动产进行统一登记是我国不动产登记制度的重大突破,将把全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产的登记统一起来,做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。


二、不动产统一登记在世界范围的执行概况

市场经济成熟的国家一般都在一国之内或一个统一司法区域内实行不动产统一登记的制度,在美欧各国尤为普遍。其所以如此,源于不动产统一登记制度的重大意义。不动产统一登记制度是发展市场经济的利器,是市场经济的基础制度之一。实行不动产统一登记,确认不动产的产权归属,对建设现代市场体系,保护公民合法财产权,提高政府治理效率都有深远意义。


瑞典的地籍登记制度在世界领先并有广泛影响,其特点一是实行不动产统一登记,由制图、地籍和土地登记局统一负责不动产登记。二是地籍登记的信息化。瑞典建立了覆盖全国的强大的信息技术支持系统,实现了地籍登记业务流程的数字化。另外,地籍登记数据是国家空间基础设施的核心内容和重要的组成部分,瑞典也很重视对相关数据的有效管理与合理使用。


我国不动产统一登记制度建立后的信息查询问题引起国内许多人的关心,并与反腐倡廉联系在一起。不动产统一登记制度的主要功能是提高不动产交易效率和维护交易安全,“反腐”只是其副产品。如果一个人与某项不动产交易没有任何直接或间接的关系,那么他有什么理由去查询他人的不动产登记资料?对这个问题的回答和解决方案各国不一。德国等国规定只有权利人、利害关系人才能查看,美国、加拿大、荷兰等国对查询的限制则很少。在美国,几乎所有个人住宅都可以在商业网站或地方政府网站中查询到具体的房屋信息。在荷兰,甚至包括荷兰女王在内的所有人的房产信息,一般人都可以在网上查到。我国《物权法》对于查询不动产登记资料的主体有明确规定,即权利人和利害关系人,可以预见,我国不动产统一登记制度对信息查询权也将有比较严格的限制。


三、不动产统一登记制度对国家的影响

1、有助于提高宏观调控的质量

实行不动产统一登记,推进全国住房信息联网,有助于摸清全国房地产市场的基本情况,有利于衡量各个收入阶层之间的住房财富分配格局,为政府调控房地产市场、调整贫富差距、调控经济运行等决策行为提供更为准确的数据基础。


2、为房产税、遗产税的开征奠定基础

房产税、遗产税是许多国家普遍使用的房地产政策和收入政策的有效手段,一般是实行累进房产税,个人拥有的房产越多,税率越高,从而加大多套房屋的持有成本,起到抑制投机的长效作用。对只有一套自用房的个人,一般不予征收房产税。另外,随着房产税的开征,应适当下调住房用地税负,降低房产交易环节的税费。


3、有助于推动反腐倡廉

不动产统一登记为纪检、审计、检察等反腐机构提供了方便快捷的查询渠道,一个统一的、明晰的不动产登记制度,可以让很多隐形的不动产显形既有助于发现腐败现象,也能够震慑腐败企图。但要重视与其它反腐制度的配套与联动,因为不动产登记机构对登记人的身份证明只能进行形式审查,难以查验真伪,使那些用假身份证、假户口本的腐败分子仍有可乘之机。


四、不动产统一登记制度对公众的影响

1、提高不动产交易安全性和交易效率

不动产统一登记制度能够更好地保障不动产交易安全,减少欺诈行为,提高不动产交易效率,保护善意第三人。现在各地各部门单独对不动产进行登记,难免出现漏登、错登情况;各地登记流程不统一,登记费缴纳方式多样,增加了民众的交易成本。另外,一房多卖、盗卖房产等房产交易风险也时有发生。现实中,不动产权属证书的造假比较容易,但要想对国家不动产统一登记的信息加以篡改造假,其难度可想而知。公众在进行不动产交易时,以查询到的登记信息为交易依据,将有效地提高交易的安全性。


2、有助于平抑调整房价

不动产统一登记系统的建立,对来源不合法的那些灰色或黑色房源将产生威慑作用,迫使其出售部分房源。另外,对开征房产税、遗产税及多套住房的超额累进税率的预期,会加大多套房屋的持有成本,从而使大量的用于投机的囤积住房重新入市,从而增加市场供给量,平抑市场房价。而且不动产统一登记是一项长期坚持的基础制度,不动产税收也将长期存在,从而房价起到长效抑制作用。


3、兼顾公众的隐私权与知情权

个人的不动产信息属于个人隐私,许多人出于各种考虑并不愿意自己的不动产登记信息被任意公开,但对不动产交易的关联方必须公开,要保证不动产交易中的权利人和利害关系人的查询权。鉴于公众对不动产统一登记制度反腐效应的期待,可以考虑对一定范围的公职人员的不动产登记信息依照法定程序开放公众查询,或者通过有关机构获取相应信息。

五、不动产统一登记制度对律师的影响

1、相关法规的知识需要更新

迄今,国务院相关部门和各省市都已出台了大量有关不动产登记的部门规章和规范性文件。随着我国不动产统一制度的推进,大量的法规、规章和规范性文件也要进行统一,包括《土地管理法》、《土地登记管理办法》、《城市房地产管理法》、《房屋登记管理办法》等都要进行立、改、废工作,律师需要及时主动学习,密切关注立法进程,积累相关的知识。


2、扩大房地产法律服务市场

随着我国不动产统一登记制度建设的加快,会有较多的投机性房源及灰色和黑色房源等进入市场进行交易,会相应扩大不动产交易法律服务市场,但要注意防范法律风险。另外,因为不动产统一登记而被挤出不动产市场的大量资金将会寻找其他投资渠道,包括海外购房,相关的法律服务也应运而生,需要律师把握业务机遇。


3、拓展房地产税收法律服务

不动产统一登记制度为全面征收房产税、遗产税提供了前提,相关的税收法律服务为律师提供一个未来的市场,可以早做准备。另外,房产税等的征收可能会导致租房价格上涨,房产中介的法律服务也有待强化。


总之,不动产统一登记制度利国利民,大势所趋,虽然其一路走来,历经磨难,其未来之路也需要攻艰克难,我们相信,胜利就在前方。

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