经典案例
银行抵押贷款贷前风险研究
日期:2012-09-05     作者:杨小菁 张惠全

摘  要:抵押担保是控制贷款风险最强有力的担保方式,是银行信贷风险缓释的重要工具。由于市场体制不成熟、担保法律体系未完善,尤其是抵押贷款贷前风险控制不力,抵押贷款仍存在较大风险,其独有风险防范作用未能发挥。充分重视贷前风险、建立贷前风险预警制度对于降低不良贷款率及保障银行债权有着重要意义。

          关键词:抵押贷款;贷前风险;抵押人资质

         目前,我国银行的贷款方式主要有信用贷款、抵押贷款、质押贷款和贴现贷款。一般认为,抵押贷款以价值较为固定的抵押物为担保,贷款风险系数较小,因而在银行贷款业务中应用最为广泛。随着个人住房抵押贷款和汽车抵押贷款的兴起,抵押贷款成为我国银行贷款业务的主要组成部分。 
       然而,由于我国尚处于由计划经济向市场经济转型时期,成熟的市场经济体系未形成,科学的担保法律体系未完善,金融机构风险防范制度落后,在企业融资、银行抵押贷款业务的过程仍存在各种问题。据银监会2008年年报数据统计,理论上风险系数最大的保证贷款不良率最低,占不良贷款总额10%左右;风险系数最小的抵押贷款不良率反而最高,占不良贷款总额的30%左右,[ 中国人民银行研究生部课题组:《2008年度中国最大70家商业银行排名》,《中国金融》2009年第21期。]抵押的独有风险防范作用显然未能发挥。 
     
       一、贷前风险理论 
       根据贷款风险发生的时间不同,抵押贷款风险可以划分为三种类型:贷前风险、贷中风险和贷后风险。贷前风险即发生在抵押贷款合同生效之前的风险,为风险预防阶段;贷中风险即发生在抵押贷款合同存续期间的风险,为风险控制阶段;贷后风险指发生在贷款合同终了、抵押权实现之时的风险,此为风险救济阶段。 
       按信贷风险管理原则,风险管理应尽量前移,风险控制从选择客户开始。[ 赵志宏:《银行全面风险管理体系》,中国金融出版社,2005年,第65页。]风险发现得越早,风险可控程度越高,银行损失越低。据摩根银行统计分析,贷款决策前能预见风险并采取相关预控措施的,可降低的实际损失为50%至60%;在贷后管理过程中发现风险并能迅速补救的,可降低风险损失25%至30%;而在贷款风险暴露后才进行救济处理的,可挽回损失在20%以下[ 彭湃:《中外银行信用风险管理比较研究》,《科技和产业》2005年第5期。]。充分重视贷前风险、建立贷前风险预警制度对于降低不良贷款率及保障银行债权有着重要意义。


       二、贷前风险分析 
       通过分析国内银行抵押贷款实践活动,在抵押贷款合同生效之前所存在的贷款风险可归纳如下: 
       (一)轻视抵押人的信用资质 
       借款人资质审查指银行对借款申请人的相关个人信息进行调查,判断申请人是否符合借款的条件,是银行在签订借款合同前的第一个必要工作。在实践中,银行对申请人提供信息的审核并非十分严谨,甚至存在走过场现象,对用户提交的资料信息往往只进行形式审查,对证件的合法性、工资收入证明的真实性审核马虎。贷款人经济来源才是第一还款来源,贷款申请者的工资收入真实性是非常重要的,但银行贷款业务人员为了业绩考核甚至主动给达不到工资标准申请者支招:到中介机构虚开收入证明即可。在利益催动下中介机构更不会去严格审核贷款人资料的真实性。此外,由于法律责任意识淡薄,贷款申请人所在单位开具虚假收入证明的现象非常严重。 
       企业、个人信用评估制度不完善是银行无法获得贷款人详细信用信息的重要原因。我国金融市场市场化改革尚不彻底,尚未建立囊括大部分企业个人的信用评价体系,银行长期以来以保证贷款为主(客户主要是国有大中型企业)的经营方向也忽略信用体系的建立,企业和个人的信用档案、信用记录记录不完整而且分散在不同行业不同部门之中。企业个人信用档案缺失的大环境下要求银行贷款人员对每一个贷款申请人(企业)的信用信息进行详细审核非常困难,银行无法掌握贷款人的真实信用信息。 
       (二)过分重视抵押物的担保价值 
       在现阶段我国房地产价格持续上涨的情况下,个人住房抵押贷款被银行视为拓展业务的优质资源,为了抢夺市场,银行主动降低审查门槛,对明知存在申请人伪造收入证明、甚至假按揭[ 所谓假按揭就是不以真实购买住房为目的,开发商以单位职工或其他关系人冒充客户和购房人,通过虚假销售(购买)方式套取银行贷款的行为。]行为的贷款申请也轻易通过,其根本原因就是对我国房地产市场过于乐观,认为即使贷款人中途无法偿还贷款,其抵押的住房价值也足以弥补银行损失。事实上我国房地产市场繁荣的背后存在极大泡沫,房地产价格人为炒作较严重,一旦市场发生变化或者国家政策转向,房地产价值将大大降低。个人住房抵押贷款期限较长,一般为10至20年,在这段期间内房地产市场走势难以判断。另一方面,商业住宅价值较大,变现较难,当信用风险[ 信用风险即违约风险,是指借款人因种种原因,不愿或无力履行合同条件构成了违约,致使贷款人遭受损失的可能性。]发生时难以迅速将抵押物变现,银行资金无法回笼。美国次贷危机和2007年末开始的深圳“断供”现象打破了住房抵押信贷是优良资产的神话。目前我国房地产需求开始出现低迷,但供给却大幅度的增长,房地产价格未来的一段时间内将可能面临整体下滑的危险。[ 中国人民大学经济研究所:《研究报告:房价和房产投资在下半年或出现下滑》[
http://news.163.com/08/0617/03/4EK24EJ50001124J.html,最后访问日期为:2011年8月25日。] 
       此外,银行过分注重抵押尤其是不动产抵押,放松对贷款人信用资质的审查,忽视第一还款来源,一方面使得大量从事服务业的企业难以融资,不利于我国第三产业的发展和经济结构的调整;另一方面亦增大了贷款人违约机率,银行还要承担抵押物变现的风险。 
       (三)抵押物价值评估不当 
       抵押物的价值大小是银行确定贷款金额、信贷决策的关键依据,同时不良贷款率与抵押品的关系有着很强的关系,在贷款项目失败时,抵押物的价值是银行挽回损失的主要凭借。 
       房屋和土地使用权是目前国内商业银行普遍接受的抵押品,此类抵押物的价值与市场交易变动情况密切相关、贷款期限长、未来价值难以把握。对房产抵押价值评估的标准问题,建设部、人民银行、 银监会三部委在2006年1月下发了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价指导意见》,指出:中界定房地产抵押价值为 “ 房地产在估价时点的市场价值, 等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场值减、去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 ”该意见的规定过于原则性,无法准确评估抵押品的“贷款价值”,对银行进行抵押品价值评估指导意义不大。在抵押品价值评估实践中,仅仅参考抵押品当时的市场价值、法定优先受偿款两个参数是造成抵押物估价过高的重要原因。抵押物的价值评估涉及的参数非常多,例如同类物品未来市场的走向、违约成本、实现抵押物的费用、抵押物的变现率等等。其中违约成本是一个容易疏忽的重要因素,它包含了当贷款风险发生时银行为此要付出的时间成本(如果产生诉讼纠纷,整个解决过程将很漫长)、丧失的应得利息等等。市场供需因素亦不容忽视,特别是对于贷款期限较长的抵押贷款,抵押物价值在贷款期限到来时可能发生剧烈变化。例如汽车消费信贷,随着市场供应的持续增加和相关技术的不断提高,汽车的价格不断下降是必然事实,贷款合同生效几年后汽车的残值甚至会小于剩余的银行贷款本息,当贷款人认为以车抵债比继续还款更有利时,容易发生道德风险[ 道德风险指“借款人可能从事从银行的观点看不希望看到的那些活动的风险”,理性违约行为即为道德风险行为的一种。]。这样一来银行不但贷款收益得无法实现,还要为处置抵押品而产生额外成本。 
       (四)抵押物保险导致风险 
       依据我国《担保法》第五十九条规定,当抵押物灭失时抵押权归于消灭。因此,银行在进行抵押贷款时一般都要求抵押人给抵押物办理保险,并要求在保险单上注明银行为优先受益人,在住房抵押贷款中更是作为银行放贷的先决条件。抵押物保险制度使得银行在抵押物发生意外时不致丧失抵押权,优先受偿的权利得以保存。但事实上当抵押物发生损毁、灭失意外时,保险公司对抵押物的赔付往往不尽人意,银行的利益受到极大的损害。首先,保险公司的赔付金额不可能达到抵押保险价值的全部,当意外发生时,银行的抵押权必定受到损害。其次,保险公司不同,选择险种不同,对保险赔付的相关规定不同,赔付率不同,由于抵押物办理保险的费用一般由抵押人承担,抵押人往往选择保险费用低、赔付率低的保险公司,当意外发生时,抵押物的价值随着保险金的降低无形缩水。另一方面,保险公司追求的利益与银行作为抵押权人的利益是相对的,在办理抵押物保险的时候保险公司往往依据自身优势设置霸王条款,恶意降低保险金额或者在保险赔付时设置各种障碍,故意拖延,甚至拒绝赔付。同时,在抵押贷款存续过程中,抵押人可能会故意拒交保险费,使抵押物保险失去效力。 
       按照保险制度原理,投保人之所以向保险人支付保险费是因为保险制度可以保障自己的利益,但抵押物保险制度违反了这一常理,抵押人作为投保人支付了保险费,保障的却是抵押权人的利益。保险制度与抵押制度的嫁接保障了抵押权人的权益,却在一定程度上损害了投保人(抵押人)的利益,违反了市场交易的公平原则。基于利益的不对等,投保人(抵押人)在抵押物保险办理以及抵押物管理过程中往往存在抵触、懈怠心理。 
       (五)抵押登记制度不完善 
       登记是财产权利主体外在化、稳定化,取得公示、公信力的重要法律手段,对于维护市场交易安全,避免纠纷的发生,保护权利人的产权和善意第三人的权益,都有重要的意义。 
       《物权法》出台前抵押物登记存在大量问题历来为人们所诟病,例如登记机关多重、登记手续重复繁琐、登记成本过高、登记管理混乱等等。《物权法》规定,以动产浮动抵押的,应选择工商行政管理部门进行登记;以不动产抵押登记的,由不动产所在地的登记机构登记。随即国土资源部颁布的《土地登记办法》对不动产抵押登记做了进一步的补充规定。这两部法规的出台解决了抵押物登记存在的一些问题,如对登记机关做了明确规定、对登记手续做了一定精简等等,对银行抵押贷款业务有一定的指导意义,但在实践上抵押物登记问题并没有完全解决。  
       登记信息不完整、查询困难的问题仍存在。按《公证机构办理抵押登记办法》有关规定,登记机关应当配备计算机、建立统一的抵押信息交换系统,然而实际上由于各地的登记机关或政府部门人为设置各种限制性规定,或不允许异地查询或要求查询人必须时律师或要求必须有政府开出证明等等,作为银行或者第三方要求查询登记信息时往往困难重重,费时费力。查询条件过于严格,反而可能违反设置登记查询制度保护交易安全的初衷。 
       在实践中,动产抵押登记问题一直是难题。首先,与不动产登记相比,动产登记的法律设定较粗糙,《担保法》和《物权法》都没有具体规定,相关的行政法规或司法解释亦没有出台,操作性很差。我国的动产登记采取登记对抗主义,在实践中银行在以动产抵押作担保贷款时一般都要求产权登记,以对抗第三人风险,但由于法律规定不完善、缺乏法律指引,动产登记难以开展,其次鉴于动产去向难以监管,因而银行一般不接受动产抵押。银行做法虽然在一定程度上避免了损失,但大量的业务得不到开拓,同时也达不到《物权法》创设动产浮动抵押、鼓励中小企业和个人以动产融资的目的,不利于我国中小企业的发展壮大。 
       更正登记导致的贷款风险。在实践中,曾发生贷款人故意在抵押物登记中故意遗漏、错填信息,在贷款合同成立之后再到登记机关申请更正登记的案例。更正登记后,原登记信息自然失效,原抵押贷款以不动产抵押的合同失去效力,以动产抵押的变成抵押物无登记的状态,银行利益受到极大损害。[ 王丽丽:《银行法律风险控制典型案例探析》,法律出版社,2004年,第42—45页。]这要求银行须认真审查抵押物的登记信息确保无误,同时对登记信息定时核实,在登记信息发生变动时积极行使权利。


       三、贷前风险防范 
       (一)建立科学的信用管理体系 
       中国人民银行建设的个人征信系统于2006年初正式开始运行,各银行在进行贷款业务时可以通过系统查询申请人的信用状况。但由于人民银行没有开展贷款业务,征信系统信息数据并非第一来源,信息录入无法做到及时、准确;另一方面,银行业务竞争激烈,存在人为封锁信息或提供假信息的现象。 
       建议综合欧洲和美国经验,建立由政府指导下的高度市场化的信息管理市场。在政府的宏观指导下,借由市场的高度开放性和竞争性,专业化、市场化的信用信息搜集评估机构可以更客观公正地收集企业和个人信用信息,进行动态评估,并向社会提供资信背景调查报告。当金融机构需要调查某一客户的信用时,可以向信用记录公司购买该客户的信用记录资料,根据申请者不同的信用等级设定不同的还款利率,有效降低因贷款人失信导致的风险。 
       针对我国大多数中小企业、私营经济组织经营状况差、管理混乱、信用意识不强的现状,银行在实践中应尽量选择公司法人或信用资质良好的申请人作为浮动抵押适用的主体。 
       (二)构建科学的抵押物价值评估机制 
       当前,我国银行尚未建立科学的抵押物评估制度,抵押物价值评估工作不能量化,随意性较大,很大程度上依赖评估人员的主观判断,容易出现偏差。在抵押物价值评估标准的选取上,建议综合市场价值和抵押品价值标准,在确定估价时抵押物市场价值的基础上扣除各种法定优先受偿款,然后引入抵押物市场交易变动情况、贷款人违约机率、违约成本、抵押物变现率等参数,抵押物价值评估工作进行量化分析,尽量减少不确定因素,确保发生贷款风险、实现抵押权时,抵押物的价值能真正对银行债权起到担保作用,减少银行损失。此外,对于大宗、长期贷款,可以采取分期发放的形式,避免一次性把贷款发放给贷款人,从而有效降低贷款风险。 
       谨慎选取抵押物。首先,银行应避免大量收取种类单一的抵押物,采取组合资产抵押方式,改善抵押品结构。分散、多样的抵押品结构可以避免某一种抵押物价值突降导致的整体损失,抵押物的变现也更加容易。其次,对抵押人提供的抵押物产权证明要仔细核实,权属是否明确、是否有其他担保登记、登记有效期等等,对于权属有瑕疵得应降低抵押物评估价值。同时,选择动产浮动抵押的,还要注意抵押资产的市场竞争力、在市场上的交易状况和品牌优势,具有强竞争力、市场交易活跃的产品能顺利转化为资本,抵押物的价值容易得到保证。 
       (三)约定银行对抵押物保险的选择权 
       抵押物保险制度是借款人全面实现抵押权的重要保障。选择信誉较好的资深保险公司,可以确保抵押物发生风险时能得到及时、较全面的赔付。银行与贷款人可以约定银行对于保险公司及险种的选择权,尽量选择与银行有合作关系的保险公司和赔付率较高的险种,从而降低在保险赔付时银行与保险公司的纠纷成本。同时,银行可以和保险公司约定,在投保人拖欠保险费时,保险公司应及时通知银行方。 
       另一方面,为了兼顾抵押人的权益,减少抵押人作为投保人对抵押物保险的抵触情绪,银行在要求抵押物强制保险时可以和银行协定,向抵押人提供针对性的、保险费适宜的保险险种;同时,对于信用资质良好的贷款人或者在抵押物价值足以保障银行债权的,可以实行抵押物保险减免政策。 
       (四)完善抵押物登记制度 
       各地登记机关应严格按照《公证机构办理抵押登记办法》有关规定建立统一高效的抵押信息交换查询系统,撤销各种不合理的限制性规定,使当事人能方便快捷查询到抵押物的产权信息,提高交易效率,保证交易安全。同时,登记机关对登记信息的审查尤其是对不动产登记应该采取实质性审查,保证登记信息的真实完整。鉴于担保登记手续在保障权利人权益、确保交易安全方面的重要作用,建议制定专门的登记法律制度,使登记程序确定化,解决法律适用不统一、不协调的问题。 
       及时办理动产浮动抵押登记手续。虽然有关法律对浮动抵押的登记问题规定欠缺操作性,详细的实施规则有待出台相关的行政法规或司法解释,但在缺乏法律指引的情况下,在浮动抵押实践中银行积极办理登记手续仍有积极意义。《物权法》第189规定:“以本法第181条规定的动产抵押的,应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记的,不得对抗善意第三人。”由此看出,浮动抵押实行登记对抗主义。虽然银行的抵押权在抵押合同生效时已经设立,但如果没有向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记手续,一旦抵押财产被转让或再抵押,银行不能对抗善意第三人,抵押权的优先受偿权受到损害,亦不能对抗有权机关针对抵押财产的保全和执行措施。 


参考文献: 
    曹士兵:《中国担保制度与担保方法》,中国法制出版社,2008年。 
    成俊:《银行操作风险控制及成本收益分析》,中国金融出版社,2007年。 
    程啸:《中国抵押权制度的理论与实践》,法律出版社,2002年。 
    董开军:《债权担保》,黑龙江人民出版社,1995年。 
    王丽丽:《银行法律风险控制典型案例探析》,法律出版社,2004年。 
    赵志宏:《银行全面风险管理体系》,中国金融出版社,2005年。 
    中国人民银行研究生部课题组:《2008年度中国最大70家商业银行排名》,《中国金融》
  2009年第21期。 
    彭湃:《中外银行信用风险管理比较研究》,《科技和产业》2005年第5期。 

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