经典案例
房地产测绘纠纷法律问题探析
日期:2012-09-21     作者:周嘉安

[摘要] 近年来房地产行业快速发展,房屋价格节节攀升,在“寸金尺土”的背景下,房屋测绘再度成为广大房地产卖家和买家关注的焦点,也成为处理房地产法律纠纷中的重要参考依据。笔者通过对处理过的一起测绘案例进行分析,并结合相关法律法规及目前的经济、政策环境,对当前房产测量中常见的问题进行研究,并提出若干建议,希望能对房地产管理和法律实践中涉及到的房产测绘问题有所帮助。  

一、案情简介 
        2009年,买家购买了某开发商名下的商品房一套,作为配套设施,买家同时购买了该住宅内的地下停车位一个,按当时签订的商品房买卖合同约定,该停车位的规格是长4米,宽2.1米。然而,最后收楼时,买家却发现该停车位前面右上角的位置上被建起了一条水泥柱,尽管该停车位内部面积无大变化,但实际上由于前面这条柱的阻挡,买家泊车时可进入停车位的宽度已由原来的2.1米减少为1.8米。买家由于泊不进车辆,以车位面积规格与合同约定不符,并且不符行业标准为由诉至法院,要求开发商承担违约责任。 
       卖家的答辩理由为:根据广州市房地产测绘所出具的报告,该车位长4.32米,宽2.1米,符合合同约定的要求,并且该报告已经房管局有关产权登记部门的确认,因此卖家并无违约。故本案中涉及的车位实际面积究竟是多少,柱位所占位置是否包括在面积之内测绘及测绘所的报告是否存在错误成为了本案争议焦点。于是法院委托了房管局测绘所到现场测绘,测绘所在测绘中提出只能按开发商划定的黄线来测量,由于卖家把线画在柱位的中心线,测量复核结果显示车位面积及规格符合合同约定,最后,法院判决处于两难地步,一方面,开发商拿着房管部门测绘结果报告,认为交付车位符合约定的面积数,另一方面,客观事实由于有柱位挡着面积不够,但开发商昧着良心,把黄线画在柱位中线,面积是够了,造成实际使用功能丧失,规划部门同意开发商方案,至于面积缩水,宽度不够等具体违规问题一概不管,造成卖家投诉无门。 

二、案件评析 
       房地产测绘为房地产的产权、产籍、产业管理,房地产的开发、交易等管理提供房屋和房屋用地的权属界线,权属界址点、房地产面积、各种产别以及有关权属,权源,产权纠纷等数据、图卡、表、册资料。这些房地产测绘成果,经过检查验收,由房地产行政管理部门对测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。因此房地产测绘成果是处理各种产权纠纷,恢复产权关系,确定产权的法定基础资料,也是房地产各种管理的重要依据。但是,房产面积中存在着测绘结果不准确、测绘成果不透明、服务质量不好的问题往往导致纠纷。        
       在上述案例中,根据《中华人民共和国国家标准 GB/T17986-2000》,柱位面积不应算在面积内,房管局测绘所以测绘只能按开发商划定的线来测量为由,违反国家确定的标准,并且罔顾车位的实际使用要求而出具复核报告明显不合理。在房地产交易日益频繁的今天,与上述案例类似的测绘纠纷缺很常见。当人们对测绘报告提出质疑时,地产开发商往往以测绘报告是经过房屋土地管理局批准这一点进行抗辩,然后把责任推给行政管理部门,而行政主管部门则认为房地产测绘属于企业行为。在房地产测绘领域,对如何确定政府管理活动的边界和范围仍然存在许多错误认识。 
       按照《中华人民共和国测绘法》和国务院颁布的《房产测绘管理办法》,只要有资质测绘机构,就能进入对房产测绘市场,这说明,房产测绘机构已不再必须具有隶属于政府部门,房产测绘单位应当是独立的实体;房产测绘单位对其完成的房产测绘成果质量负责。然而,由于房产测绘是办理产权证、进行房产交易和租赁的基础,这往往使得房产登记机关可借助自身地位垄断房产测绘市场。现在的房产测绘机构很多是与房地产登记机构同属一个主管单位下的两个二级机构,或者是与房地产登记机构是一套人马两个牌子,甚至是无房地产测绘机构,由房地产登记机构工作人员从事房屋测绘工作。因此,在房产测绘权被行政权垄断的前提下,隶属房地产管理部门的测绘机构在既是“运动员”又是“裁判员”的情况下,无法为测量失实承担责任。 


三、解决机制的探讨 
       1、解决测绘纠纷应坚持合同约定优先原则 
       在发生测绘纠纷的案例中,法院往往出于考虑维护测绘部门和房管部门的公信力而否定买卖双方的合同约定。但是,在测绘方测绘不到位,往往只按房产商自己标注的测绘线测绘甚至没有经过现场测绘的情况下,测绘机构的测绘结果并不能完全并反映测绘对象的真实性和实用性。在这种情况下,法院的无条件地维护测绘文件正确性的审判倾向往往使得现实中房地产商可任意违背买方的合同意愿,仅凭经房管局审核通过的测绘文件作为合法履行合同的依据,并且容易导致房地产商和测绘方甚至是房管部门之间的不正当交易。 
       根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“ 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理……因此,我们可以认为,立法的目的是维护合同约定优先的原则,在合同约定没有违反法律的情况下,当出现测绘纠纷时,法院不能以测绘报告合法为由否定合同约定的真实意思表示。 
       2、解决测绘纠纷应结合合同目的和对象的使用价值。 
       如上述案例,即使车位测绘结果显示车位符合合同约定。据《合同法》第一百二十五条规定:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。”这是《合同法》所确立的合同解释规则。在本案中,合同明确约定了车库的长宽,按照合同的真实意思表示及目的,该车位宽度应为车辆进入的宽度,而开发商在取得商品房预售许可证前就已知悉该车库入口处有一水泥柱,会因此影响车库的宽度及车辆正常停放,但开发商在利益的驱使下,为与买受人订立合同,故意隐瞒该事实。故开发商在违反合同诚实信用原则及不能达到合同目的情形下,法院不能简单依据测绘报告去认定本案的事实。因为测绘报告只能提供客观的测绘结果,并无权对测绘对象是否符合的实际使用目的作出判定,更不能约束合同双方的意思表示。因此,在处理该类案件时,法院应该实事求是,结合测绘对象的实际使用情况和合同的意思自治原则作出公平合理的判决。 
       3、建立良好的监督机制是有效预防房地产测绘纠纷的途径 
       房产测绘市场有限准入、适度放开后,房产行政主管部门对测绘市场的监管主要体现在对房产测绘市场的审查和监管上。首先,应要求测绘企业对所测项目进行实地测绘,而不是只是测图纸。而且要求有委托人代表或公正机关参与实地测绘。第二、引入责任保险机制。测绘企业和个人要为测绘过失承担经济责任。第三、引入投诉机制,对测绘企业和开发商进行社会监督,对投诉过多的测绘企业给予降级或罚款的处分,建立房产测绘机构及从业人员的诚信档案。第四、对基础测绘成果、项目测绘成果进行随机柚样检查,评定测绘成果等级。


四、结语 
        综上,随着房地产业日益发展和成熟,作为与之匹配的房地产测绘体制,其现存的弊端不容再忽视,探讨和完善法律救济途径和行政解决机制有其必要性。笔者希望通过对上述案例的分析和解决机制的探讨,可以为司法审判和房地产测绘体制的改革提供参考。

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