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政府限购政策对佛山市房地产市场的影响
日期:2013-05-22     作者:广东创誉律师事务所

2010年两会结束后,中央政府针对代表们普遍反映的房价增长过快、房地产泡沫严重等问题,制定了遏制房地产价格增长过快、挤压房地产泡沫的调控政策,被称为“限购令”。限购以来,各限购城市投资性购房明显减少,房价过快增长的势头得到一定遏制,效果显著。限购令不仅遏制了房价过快增长,打击了投机性购房行为,而且促进了房地产市场的优胜劣汰,加速了房地产市场的重新洗牌。

对佛山市房地产市场而言,政府限购政策具有以下影响:

 

一、住房项目成交量、成交价格明显下降进一步遏制房价上涨势头

自实施限购政策以来,调查统计资料显示,佛山市商品住房交易量明显下降,已经成交的,交易价格也有所下降。近期,在调控政策的巨大压力下,许多房地产开发企业以优惠代替降价,从而使房地产价格过快上涨的势头得到遏制。

 

二、住房租赁市场从异常火爆到趋于冷静

限购政策实施初期,佛山市的许多住房需求者为了临时住房需要,纷纷选择租房居住的方式,缓解购房压力,从而使房屋租赁市场十分红火。但是,随着限购政策的持续实施,商品住房价格有所降低,逐步由卖方市场走向买方市场,许多住房需求者基本可以通过购房解决住房需求,房屋租赁市场逐步转向冷静。

 

三、地产企业贷款融资成本有所增加

随着限购政策的实施,与之配套的限制按揭贷款额度的政策也逐步深化,佛山市政府不仅限制首套房的首付款比例,也限制了贷款比例,从而使地产开发企业的贷款额度、融资规模受到限制,贷款融资成本有所增加。

 

四、部分中小房地产企业出现资金断链,发展面临困境

随着限购政策实施范围的扩大,佛山市房地产开发企业融资困难增加,融资成本增高,资金出现紧张,虽然许多企业不得不出高息从民间借贷,但是相当一部分仍不能满足需要,部分企业出现资金断链现象,开发项目出现停滞状态。

 

五、中小房地产企业联合大企业或其他投资者开发烂尾楼或可走出困境

随着限购政策实施力度加大,佛山市中小房地产企业融资紧张。一旦资金断链,将会导致楼盘停建、长期搁置等严重后果。在通过金融机构融资困难、民间借贷不能满足中需要的严峻形势下,联合大企业或者其他投资者开发中小房地产企业烂尾楼项目成为中小房地产企业走出困境的重要出路。

 

六、房地产企业破产倒闭、合并、兼并、分立增加

中央以限购政策为主导的系列调控政策继续强势坚持下去,将有相当一部分中小房地产开发企业因资金问题倒闭、甚至被兼并,从而退出市场。同时,也会有大企业为了促进发展而分立。房地产企业破产倒闭、合并、兼并、分立增加,将导致房地产市场重新洗牌,促进房地产行业长足发展。

 

七、房地产相关法律服务需求加大

随着限购政策实施力度加大,佛山市房产市场会出现一定波动不,交易风险也会随之大大增加,为了尽可能的降低风险,选择交易的同时,交易各方也更加注意交易行为的法律效力、违约风险,更加注意律师提供的法律服务帮助。因此,随着各种交易风险的增加,房地产相关法律服务需求也会相应加大。

 

八、涉外业务、联合开发业务增加

随着我国经济快速增长的良好发展预期影响,许多国外资金涌入中国房地产市场,当然也包括佛山市房地产市场。虽然国家通过提高存贷款利率的方式对冲热钱的冲击,但是仍有相当一部分资金通过各种民间方式流入房地产市场,以各种方式联合国内的房地产企业开发房地产项目,在此情况下,涉外融资、联合开发项目等涉外业务增加。

 

九、房地产价格方面的影响主要是趋于稳定

随着限购政策实施力度加大,社会上出现一种声音:房价会大幅下跌。对此,笔者实在不感苟同。笔者认为,房价的走势只会趋于稳定。由于限购政策与信贷政策紧密相连,限购越严,融资越难,融资成本越高,再加上通货膨胀、物价上涨因素的影响,房地产项目的开发成本上升了。对此,房产企业可以降低利润销售,但绝不会赔本销售,即使调控政策下,也不太可能亏本销售,因此,房价的走势只会趋于稳定。 (房地产业务部)

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